台北市政府近期針對都市更新提出調降意願門檻與放大基地容積等新方案，同時立法院也出現針對中央法規的配套修法草案。本次修法方向涵蓋《都市更新條例》與《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，擬將危老重建時限常態化並擴大容積獎勵與稅務優惠。
地方新政與中央修法：調降門檻並擬將危老重建常態化
台北市調降公辦都更第一階段意願門檻，從原本的百分之七十五降至百分之五十，同時針對三千平方公尺以上的大面積基地提供容積優惠。立法院委員則提出中央法規修正草案，預計取消《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱危老條例）原訂於 2027 年 5 月底屆滿的申請期限，讓危老重建制度走向常態化。草案亦著重依據基地規模與住宅使用比例，調整容積獎勵上限。
導入全案管理與租稅優惠延續
在《都市更新條例》修正草案中，提出增設「全案管理機構」機制，當土地與合法建物所有權人超過半數同意時，可委由專業團隊全權協助推動。此外，針對無償提供社會住宅或社會福利設施者，草案研擬給予額外的容積獎勵；對於大眾運輸導向的區域，得彈性減少或免設汽車停車位。為降低民眾負擔，計畫核定後的禁止處分期擬延長為最長三年，並讓繼承人繼續適用房屋稅減徵優惠。
對你的影響
如果你的家族持有老舊公寓，未來都更整合門檻調降後，參與公辦都更或危老重建的時間有望縮短，且有專業機構可受託協助全案推動，降低居民自行協調的難度。對於正在尋找住房的年輕族群而言，若修法鼓勵建商捐贈社會住宅或社福設施，都更案中預計將增加更多托育與長照設施，進一步強化社區機能。
另外，當涉及老屋繼承或參與權利變換時，繼承人未來可繼續享有剩餘期間的房屋稅減免優惠。若你在面對都更同意書、合建契約或產權分算時產生疑慮，建議可向各縣市都市更新推動中心、法律扶助基金會或專業律師尋求諮詢，以保障個人財產權益。
法律白話說
基準容積（Base Floor Area Ratio）與容積獎勵：都市計畫中規定每塊土地可以建造的最大樓地板面積比例稱為「基準容積」。政府為了鼓勵老舊建物重建或提供公共服務設施，額外允許增加興建的坪數比例，就稱為「容積獎勵」。
權利變換（Rights Transformation）：都市更新中一種常見的分配機制，概念類似「產權重新劃分」。參與者將更新前的土地與房屋價值進行評估，換算成更新後新大樓的房地價值比例來進行分配。
危老條例常態化：原本《危老條例》設有申請落日條款，本次修法草案擬刪除申請期限限制，讓符合危老評估標準的房屋隨時都能依該法申請重建及優惠。
常見問題
這次修法如果通過，對一般民眾申辦危老重建有什麼好處？
修法草案擬刪除 2027 年的申請期限，讓危老重建成為常態性制度，民眾不再受限於時效壓力，並能依基地規模與無償捐贈公益設施獲取相應的容積獎勵。
什麼是「全案管理機構」？對都更有幫助嗎？
全案管理機構是由專業團隊組成的實施單位。當過半數屋主同意時，即可委託專業機構全程協助處理都更規劃與興建，解決過往住戶缺乏專業知識而難以推動都更的困境。
如果繼承了正在進行都更的房屋，稅務減免優惠會中斷嗎？
依本次提出草案內容，規劃讓繼承人接續享有剩餘期間的房屋稅減徵優惠，同時延續協議合建產權移轉的契稅與土地增值稅減免，保障繼承權益。